Droht Deutschland eine Immobilienblase?

In der heutigen Zeit sind die Zinsen der Baufinanzierung recht niedrig. Auf der einen Seite erfreut dies natürlich die Kreditnehmer, auf der anderen Seite aber fragt man sich, ob nicht eine Immobilienblase droht. Diese entsteht, wenn eine hohe Nachfrage nach Immobilien entsteht und günstige Finanzierungsmöglichkeiten gegeben sind.

Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sorgen für eine höhere Nachfrage. Zumal die Immobilien als Altersvorsorge angesehen werden. Der Wohnraum wird insgesamt weniger und das bringt es mit sich, über das eigene Haus nachzudenken. Denn dieses hat alles, was man sich wünscht und auf dem Markt nicht findet. Eigentümer und Bauunternehmen haben dies schon längst erkannt und gehen mit den Preisen nach oben. Aber da die Baugelder so günstig geboten werden, schreckt dieses niemanden ab, zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Aber genau dieser Boom sorgt nun dafür, dass sich viele Menschen fragen, ob eine Immobilienblase entsteht. Ob ein überhitzter Immobilienmarkt zu befürchten ist. Aber was genau ist das eigentlich? Eine Immobilienblase besteht aus einer großen Oberfläche und das Innere. Die Oberfläche steht für die Marktdurchdringung. Diese wird natürlich größer, umso mehr Anfragen vorhanden sind. Das wären also die Immobilien. Das Innere der Blase hingegen steht für die fehlende Substanz wischen innerem Wert und dem Marktwert. Die Immobilie hat beides.

Der innere Wert steht für die Substanz, für die Lage und natürlich auch für die Ausstattung der Immobilie. Der Marktpreis ist das, was die genannten Punkte zusammen betrifft und was die Zukunft bringt. Die Immobilienblase wird dann ein Thema, wenn die Preise einen gewissen Punkt zur Refinanzierung überschreiten. Wenn der Kaufpreis über 30 Jahresmieten (das ist die Faustregel) hinausgeht, ist die Immobilie zu teuer. Wenn also der Unterschied zwischen innerem Wert und Marktwert zu groß wird, platzt die Blase.

Die Faktoren der Immobilienblase

Zu bauen ist eine gute Idee oder auch Eigentum zu kaufen. Dieses Vorhaben verfolgen derzeit viele Menschen und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die Idee wird in die Tat umgesetzt, auch dann, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmig ist. Man möchte bauen, bevor sich die Lage verschlimmert. Denn auch wenn die Zinsen günstig sind, so werden die Immobilien teuer und auch die Bauunternehmer. Dies wäre ein Punkt, darüber nachzudenken, ob das Projekt noch Sinn macht. Die meisten Menschen handeln aber, denn irgendwann werden die Preise vielleicht noch weiter steigen und die Zinsen für das Baugeld auch wieder teurer.

Irgendwann geht nichts mehr, dann sind die Preise für das Bauen oder für den Kauf einfach zu hoch. Ebenso die Zinsen der Banken für das Eigentum. Die Medien werden wach und gehen auf das Problem (überhitzter Immobilienmarkt) ein und wollen die Menschen warnen. Die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt sorgt also für teigende Immobileinpreise.

Die Gefahr der Immobilienblase liegt vor allem darin, dass viele Menschen meinen könnten, Wohnraum muss nicht nur in den zentralen Gegenden teuer sein. Die Immobilienblase könnte platzen. Somit kann aus einem einstigen Boom auch recht schnell ein Flopp werden. Wenn aber die Banken wieder höhere Zinsen verlangen würden, würde sich die Nachfrage automatisch herabsenken lassen und der Trend erhält eine neue Wende. Die Zinsen müssten nur ein wenig erhöht werden, was ausreichen würde, um die Entwicklung ein wenig zu bremsen.


Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Immobilienblase platzt, bedeutet dies, der Investment-Trend wäre beendet. Mit anderen Worten, die hohe Nachfarge am Immobilienmarkt ebbt ab. Wo vorher noch eine große Nachfrage vorhanden war, das Angebot aber knapp war, wird eine schwache Nachfrage mit Überangeboten. Ist die Nachfrage aber so gut wie nicht mehr vorhanden, wird das Geschäft natürlich zum Erliegen kommen. Dies passiert, wenn ein Preisniveau erreicht ist, welches nicht mehr bezahlt werden kann oder wo die Menschen nicht mehr zahlen wollen. In diesem Fall waren die Anschaffungskosten groß, aber die Eigentümer sehen sich gezwungen, den Miet- oder Kaufpreis zu senken, weil die Nachfrage einfach zu knapp ausfällt. Die Verluste sind greifbar!

Kann eine Immobilie weder vermietet noch verkauft werden, weil die Nachfrage gänzlich fehlt, kommt es zur Verwahrlosung. Das wieder sorgt dafür, dass Handwerker in Stress geraten und die Auftragslage nicht mehr meistern können. Banken müssten Kredite abschreiben, das Finanzsystem würde leiden.

Die aktuellste Immobilienblase ist die der USA im September 2008. Hier erfolgte der Zusammenbruch der Lehman Brothers Investmentbank. Auch in Spanien kam es zu einer Immobilienblase, die bis heute noch an den Land nagt.


Wie sieht es nun in Deutschland aus? 

Es wird immer wieder über eine Immobilienblase in Deutschland spekuliert. Schon 2015 wurde vor dieser gewarnt, Grund dafür lieferte die Geldpolitik der EZB, also der europäischen Notenbank.

Immer wieder gab es neue Spekulationen. Vor allem, weil in manchen Städten die Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen mussten, als sie je nach dem Kauf mit der Jahresmiete einnehmen könnten. München wäre das beste Beispiel dafür. Hier lagen die Empirica Berechnungen sehr hoch, denn Käufer zahlen 32,4 Mal so viel für das Eigentum, wie sie nach dem Kauf an Miete bekommen können. Die Immobilienpreise sind ins unermessliche gestiegen, aber es wird weiter gekauft und gebaut, weil die Bauzinsen gut sind.

Dies alles ist aber kein Grund zur Sorge. Denn im Grunde sind die höheren Immobilienpreise doch eher normal. Lange war man weit weg von der Normalität. Jetzt kehrt man dahin zurück.

Der Trend für den Immobilienkauf liegt in der Lockerung der Kreditstandards. Die Baufinanzierung wurde günstiger, auch wenn man kein Eigenkapital vorzuweisen hat. Auch die Einkommensgrenze wurde herabgesenkt, was natürlich erklärt, wo der Boom herkommt. Die Bürger, die kaufen, sorgen also für die mögliche Blase. Aber nicht nur das, es gibt auch viele ausländische Investoren, die deutsche Wohneinheiten für sich entdeckt haben. Dies wirkt sich meist auf die Wohnqualität aus, denn es geht den Investoren nur um die Einnahmen und nicht um Investitionen in die Mietobjekte. Dadurch dass aber immer ausländische Investoren zugreifen, hat sich der Immobilienmarkt verändert und es gibt Wohngegenden, wo die Mieten kaum noch tragbar sind. Die Nachfrage bestimmt also den Preis!

In dieser Hinsicht fragt man sich natürlich, wie lange das noch so gehen kann, ohne dass es zur Immobilienblase kommt. Bis jetzt kann man sagen, dass keine Immobilienblase in Sicht ist. Es wird wohl keinen drastischen Einbruch geben. Gerade in Ballungsgebieten ist die Nachfrage dafür einfach zu groß. Experten sind sich einig, so lange kein merkliches Auseinanderbrechen von Immobilien- und Mietpreisen zu bemerken ist, kann man sich entspannen. Ebenso, so lange kein drastischer Anstieg an Neubauten zu vermelden ist. Ebenso ist die Blase noch weit weg, sofern es keine stark steigende Verschuldung der Privathaushalte gibt.


Das sagen die Experten

Experten sprechen in Deutschland von einem Aufholeffekt. In den letzten Jahren sind zwar die Häuserpreise enorm angestiegen. Eigentlich sind teigende Immobileinpreise doppelt so hoch, wie die Mietpreise, aber vor dieser Wende war eher das Gegenteil zu beobachten. Man befinde sich jetzt auf dem Niveau aus dem Jahre 2000 und somit kann die Immobilienblase erst einmal vergessen werden.

SANUS AG Jeder will eine Immobilie-droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland?

Sanus AG: Jeder will eine Immobilie-droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland? 

Wie riskant sind deutsche Immobilien? Die Geschichte der Immobilienblase geht auf das siebte Jahrhundert vor Christus zurück. König Midas, der im heutigen Anatolien herrschte, war vor allem für seinen Reichtum bekannt. Midas wollte noch reicher werden, doch damals waren Silber und Gold noch knapp. Aus diesem Grund ließ er den Metallgehalt der Silber- und Goldmünzen reduzieren. Es kam zu einer Geldflut auf den Märkten Anatoliens. Plötzlich waren die Bürger vermögend, kauften Landhäuser und interessierten sich für Villen.

Die Immobilienpreise schossen in die Höhe, stürzten dann aber wieder ab, nachdem der Münzbetrug aufgedeckt wurde. Ein Szenario, das demnächst auch in Deutschland möglich wäre: Die Deutschen entscheiden sich seit Jahren für günstige Finanzierungen, kaufen Immobilien und verwirklichen sich so ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Es ist keine Überraschung, dass die Immobilienpreise immer weiter nach oben klettern - schlussendlich bestimmt die Nachfrage auch den Preis. Platzt tatsächlich die Blase, sodass es zu einer Preiskorrektur der Immobilien kommt, könnten plötzlich viele Deutsche ein Objekt besitzen, das nur noch einen Bruchteil wert ist.

Sanus AG: Ist Draghi der neue König Midas? 

Für viele Menschen ist Mario Draghi der neue König Midas. Viele Kritiker sind der Meinung, Draghi würd dieselben Fehler wie König Midas machen. Der Chef der EZB habe die Geldmengen zu stark ausgeweitet, wobei die historisch niedrigen Zinsen dazu führten, dass immer mehr Menschen eine Finanzierung aufgenommen haben, sodass die Immobilienblase immer größer wurde.

Schon seit geraumer Zeit befassen sich Anleger und Ökonomen mit der Frage, wie hoch die Gefahr einer platzenden Immobilienblase ist. Die Zahlen zeigen, dass die Zeiten der steigenden Preise - wie etwa in Hamburg, Köln oder München - zwar aktuell vorbei sind, jedoch noch längst keine Entwarnung gegeben werden kann. Schlussendlich könnten die Immobilienpreise - selbst nach einer wochen- oder monatelangen Stagnation - plötzlich wieder in die Höhe schießen.

Ist die Preisstabilität nur von kurzer Dauer oder kommt es zu einem neuerlichen Preisanstieg? Konnte die Explosion der Immobilienblase noch verhindert werden? Die Experten sind sich unsicher; viele sind auch der Meinung, es sei die Ruhe vor dem Sturm eingetreten. Es stellt sich daher nicht mehr die Frage, ob die Blase platzt - es stellt sich vielmehr die Frage, wann sie endlich platzen wird.

Sanus AG: Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase? 

Es ist bekannt, dass die Kaufpreise in München, Köln und Hamburg überzogen sind. In München kosten Immobilien um rund 75 Prozent zu viel. Viele Experten sind sich sicher, dass das Limit bereits erreicht wurde - auch deshalb, da die Mieten den Kaufpreisen nachhinken. Seit rund fünf Jahren steigen die Kaufpreise immer stärker - während die Mietpreise in den letzten 10 Jahren um rund 29 Prozent gestiegen sind, stiegen die Preise für Neubauten um bis zu 63 Prozent. Es wird heute also nur eine Immobilie gekauft, damit sie morgen wieder teuer verkauft werden kann. Natürlich sind derartige Entwicklungen bereits für viele Kritiker die ersten Hinweise, dass sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase befindet.

Sanus AG: An welchen Charaktereigenschaften erkennt man eine Immobilienblase? 

Dabei verweisen die Kritiker immer auf die sechs Kriterien einer Immobilienblase: 

 - Die Kaufpreise steigen schneller als die Mietpreise
 - Kaufpreise, die auf einem sehr hohen Niveau sind, steigen weiter
 - Zu Beginn gelten die Preise nur für Top-Lagen; später auch im ländlichen   Bereich
 - Für Kredite werden Zinssätze von unter 3 Prozent gewährt
 - Die Tilgungsraten befinden sich unter 4 Prozent

Immer mehr Immobilien werden über Fremdfinanzierungen erworben Kriterien, die in Deutschland bereits allesamt erfüllt sind. Vor allem sei es die klaffende Lücke zwischen den Miet- und Kaufpreisen, die für viele Experten der Beweis sei, dass sich das Land in einer unkontrollierbaren Immobilienblase befinde. Während die Mieten zwischen 2007 und 2016 um rund 29 Prozent gestiegen sind, kletterten die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten um 59 Prozent bzw. 63 Prozent.

Sanus AG: Muss vom Immobilienkauf abgeraten werden? 

Bevor man sich für einen Immobilienkauf entscheidet, sollten natürlich auch ein paar Faktoren berücksichtigt werden: In welcher Region befindet sich das Objekt, in welchem Zustand ist die Immobilie und ist der Preis auch tatsächlich gerechtfertigt? Sollte besser eine Wohnung in der Kölner Innenstadt oder doch lieber am Rande der Stadt gekauft werden? Interessiert sich der heutige Verbraucher für eine Wohnung oder ein Haus, sollte er natürlich die aktuelle Marktsituation analysieren. Auch wenn die Ökonomen und Experten vor der Immobilienblase warnen, sind steigende Preise kein tatsächlicher Hinweis, dass sich der Immobilienmarkt in eine extrem gefährliche Richtung bewegt.

Vielmehr ist es die Relation zur Lohn- und Mietentwicklung. In Deutschland steigen die Gehälter und Mieten kontinuierlich; der deutsche Haushalt muss zwischen 15 und 30 Prozent des Nettoeinkommens für Mietzahlungen aufwenden. Das bedeutet, dass in weiten Teilen keine Immobilienblase befürchtet werden muss. Entscheidet sich der Anleger hingegen für eine Wohnung in München, muss er rund 7.000 Euro für einen Quadratmeter bezahlen. Das sind - bei einer durchschnittlichen Wohnung mit 80 m² - 560.000 Euro!

Sanus AG: Warum sich immer mehr Deutsche für Immobilien am Stadtrand interessieren 

Des Weiteren klagen immer mehr Menschen, dass in Deutschland viel zu wenig gebaut wird. Das ist auch richtig - vor allem in Städten gibt es kaum neue Wohnungen, wobei in ländlichen Regionen sehr wohl darauf geachtet wird, dass immer mehr neue Häuser und Wohnungen errichtet werden. Dabei handelt es sich um günstigere Objekte, wobei die Preise - das zeigen die Zahlen der letzten Jahre - extrem gestiegen sind. Da sich der Deutsche kaum noch ein Objekt in einer Großstadt leisten kann, entscheidet er sich für eine Immobilie am Stadtrand oder direkt auf dem Land. Es kommt auch hier, aufgrund der steigenden Nachfrage, zu immer höheren Preisen.

Sanus AG: Wiederholt sich die Geschichte? 

 Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt vor einer Krise? Viele Experten verweisen gerne auf die USA. Vor zehn Jahren sorgte die lockere Kreditvergabe für das absolute Chaos: Viele Menschen haben sich für ein Haus oder eine Wohnung entschieden, wobei sie sich das gekaufte Objekt gar nicht leisten konnten. In weiterer Folge kam es zu einer Blase, die eine hohe Oberflächenspannung hatte, jedoch keinen Inhalt vorweisen konnte. Es kam zur Explosion und zu fallenden Immobilienpreise. Am Ende hatten die Amerikaner Häuser, für die hohe Kredite bedient werden mussten, jedoch keinen Wert hatten. Platzt die Blase, fallen die Immobilienpreise, sodass die Anleger Objekte haben, die nur noch einen Bruchteil wert sind. Ein Szenario, das sehr wohl auch in Deutschland möglich ist.